全国商品房成交量拐点出现，哪些指标值得关注？

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：11月1日披露的一系列房地产市场指标数据中，我个人最看重的是新建商品住房同比和环比都出现了回升。从数值上来看，二手房的涨幅确实超过了新房，但我觉得新房成交量回升所传递出的积极信号更关键。这里有两方面原因：

目前多数城市中，由于新房市场存在的一些情况，比如库存压力，比如部分购房者对于买房以后能不能按期交房还存在一定忧虑等，使得新房市场面临的困难程度要比二手房大，也正是这种背景，让新建商品房连续15个月下降后首次实现增长的数据，显得尤其难能可贵。另一方面也是因为新房成交量的回升，有可能会传递到更多层面，带来开发企业融资状况的好转，促进保交房，以及推动投资拿地等等一系列的传导效应，我们也期待这种传导效应在后面逐一兑现。17年来首次！“银十”超“金九”，如何看待这样的“罕见”？

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：房地产市场尤其是住房市场，有着很强的季节性，因此传统上很少会出现10月份的成交量超过9月份的情况。我觉得10月份的成交量出现环比增长，一方面当然是因为我们在过去一段时间里出台的很多具体的政策，释放了有针对性的特定需求，比如说一线城市限购政策的调整，甚至是取消，释放了部分此前没有资格购房人群的需求。首付款的下降，也帮助此前部分交不起首付款的，特别是年轻人能够开始购房。与此同时，我觉得同样重要的，甚至可能更重要的是，在9月26日的中央政治局会议明确提出了促进房地产市场止跌回稳，它释放出了一个非常强烈的政策信号，可以说在市场中起到了比较强的提振信心的作用。相当一部分改善需求，甚至是首次置业的家庭，此前可能因为信心不足，处于观望状态，这样的信号对于提振信心，释放这部分需求还是发挥了很大的作用。

如何看待成交量增长从一线城市向更多城市扩大？

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：这也是我个人在今天之前最期待了解的一个指标。因为一线城市10月份市场比较火爆，成交量有大幅度回升，这是大家在10月份过程中就已经观察到的。但一线城市成交量的大幅度回升，对其他城市，尤其是三线城市，有可能产生两种作用相反的影响。一方面就是我们经常说的示范作用。也就是一线城市市场的回暖，会影响三、四线城市的预期，促进更为积极购房交易。但同时也可能存在“负向”作用，也就是我们会提到的“虹吸效应”。可能一部分原来打算在三、四线城市购房的家庭，转而在一线城市购房。这在一线城市对限购政策进行了调整，正式取消以后，类似的忧虑会更明显。今天的数据告诉我们，这两种可能的影响，最后综合呈现出来的净影响，是正向的，我觉得这是一个非常可喜的信号。当然，需要强调的是，对于三、四线城市来讲，最终决定住房市场状况的还是自身的条件，包括了经济增长的长期潜力，也包括了市场中的供求状况，特别是库存的情况，因此各个城市关键还是要因城施策，首先把自己的事情做好。

止跌回稳，要稳住什么？是否也包括房价？

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：可能有些朋友会期待整个市场呈现的是一个V字形的大幅度反转，这样好像才更过瘾。但我觉得在目前的情况下，第一不太现实，第二即使出现了也不可持续。因为目前在我们的住房市场中，购房需求已经是以消费型，特别是改善型的需求为主了。既然是消费，既然是改善，它和大家可能曾经见过的那种有点恐慌似的，着急“上车”的，是房子就行的情况，会完全不一样。大家需要经过很细致的挑选，挑到各方面都合意的好房子才会出手，而这种挑选是需要一段时间的。因此我更期待，也更相信会出现的会是小幅持续的回稳态势。说到价格，在住房市场中，不管是中国还是其他国家，都有一个共同的规律，市场的趋势出现反转时，通常都是交易量的变化，会明显领先于价格的变化。因此现在成交量的回升，也为之后价格的企稳奠定了一个基础。

个人房贷利率定价新机制，利好在何处？

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：浮动利率的机制下，存量房的贷款利率由LPR和加点幅度两部分组成。今天对两个部分的调整机制都做了一些重新规定。总的来讲，我想它们共同的目标是使得存量放贷的利率，更贴近于当前的贷款市场利率。可能有一部分的购房者总是在担心说，我如果买完房以后，利率又下降了，我会不会“踏空”，甚至会因此而观望，那么这样的机制就可以给他们吃一个“定心丸”，也就是说即使买完房，不管是LPR调整，还是加价幅度调整，你也可以享受到这种政策红利，而且是会尽快享受到。