经济观察网 记者 丁文婷 2024年7月2日，王盼在上海中环一个新房项目刷了卡，房子总价600多万元，先交两成首付，她打算等卖房尾款到了再加首付。从6月初“老破小”卖出到7月2日买下新房，王盼只用了一个月。

王盼清楚地记得，5月27日上海新政出台恰逢周一，周二中午就有中介打电话告诉她，周末谈判的一个客户愿意在之前的基础上提高10万元报价。这也是王盼心里的底价，成交！

5月27日，上海官宣九条楼市新政，涉及外地居民购房社保/个税年限由5年缩短至3年；非沪籍单身可购买的二手房范围扩展至全市（除崇明范围内）；商贷最低首付款比例降至首套最低20%，二套最低25%；下调首套、二套房贷款利率；二孩及以上家庭可额外增购一套住房等内容。

限购条件的放宽释放了一大批刚需客户入场，一些持币观望的购房者也选择及时出手，这让一直陷入停滞的置换群体得以流动起来。

根据上海链家公布的最新数据，6月，上海市二手住宅成交2.3万套，创下近三年来的单月成交纪录。

“老破小”好卖了

“6月份基本把片区里低价的房源都消化完了。”闵行区龙柏新村链家门店的一位中介人士介绍，那些单价低、总价低的房源基本上都在新政后被卖掉了，现在挂牌的属于之前“次低”价格的房源。

从成交量来看，这家店以往一个月最多成交5—6套，而6月份的成交量超过10套；整个龙柏新村板块5月份成交量在40套左右，6月份达到近90套。“其中，总价300多万元的成交最多。”该中介人士称。购买群体主要有两种：一是以前想买房但没有购房资格的客户，比如单身和社保未满5年的群体；还有一类是原本就有购房资格的新上海人，之前资金不充足，首付和利率降低后，可以买一个小房子了。

徐真在新政后的首个周末就开始看房，半个月的时间，她火速签下了一套中环的“老破小”。作为一名单身“沪漂”，徐真原本没有在上海购房的资格。此前上海放开外环外单身限购的消息让她动了买房的念头，当单身购房范围扩展到市区后，她的目标指向了市区200万元左右的“老破小”。

6月中旬，看房2周后，徐真定下了公司附近一套40平方米的一居室，她觉得利率、首付都已经降到最低了，没什么可犹豫的了。

在闵行区教育重镇七宝板块，小区房龄多在1994年到2000年之间，这些附带学区属性的老小区也在新政后受到了青睐。我爱我家七宝门店一名中介人士介绍，今年5月二手房成交量在150套左右，6月则突破了200套。“主要是小房子卖得好，总价300多万元的房子成交非常多。”他说。在七宝好点的小区，40平方米左右的一室户，或者60平方米左右的两房，总价都在300万元左右，都卖得很好。

这位中介人士介绍，新政出台后，不少家长选择出手，买一个一居室挂户口给小孩上学用，也有一部分买两房，一家搬来陪读。

新政释放的购房资格对总价300万—400万元的项目影响更大。某央企营销负责人陈天介绍，新政后，虽然各个项目的客户都有所增加，但对比客户群体可以发现，总价在300万—400万元项目的新增购房群体中，社保年限要求5改3获得购房资格的客户更多，比总价在600万元的项目多近两成。

不仅是刚需项目成交量增长明显，根据上海中原地产的监测，上海楼市新政后，有两类二手房更加好卖：一类是总价300万—500万元的；另一类是总价1000万元以上的。可以理解为，一类是靠近市区的“老破小”，一类是改善类的次新房。

置换动起来了

在浦东炙手可热的森兰国际社区，总价900万元以上的改善型成交也明显增多。上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄告诉经济观察报，比如浦东森兰名轩小区，今年6月前，小区每个月只有零星的1—2套成交，6月份成交量达到了8套，总价均在900万—1400万元。

宋沪雄告诉经济观察报，该小区挂牌量大，因为单价较板块内其他楼盘低，关注小区的客户一直比较多。不过，许多客户名下的房子都没卖掉，无法进行置换。店里积累了很多这样的客户。

宋沪雄说，一些客户在房子售出、付款周期确定后，就立即来看房下定。现在买卖基本都能接受最长3个月的付款周期，所以这些客户有充分的时间完成置换。此外，还有一部分客户之前就卖掉了房子，怕市场要起来，也赶紧定房了。

新政出台甚至给了一些置换需求“先买后卖”的信心和空间。中环某项目销售负责人介绍，项目的客户中，有六成都是需要先卖掉房子才能置换的情况。新政的出台加速了客户置换的信心，一部分客户虽然还没售出，但觉得房源大概率会卖掉，也选择了先定新房。

在虹口区中高端改善小区瑞虹新城，5月，1—10期一共卖出了3套住宅，而6月成交套数达到了8套，除了少量单身购房者购入700万元的两房，其他都是购入三房的置换客群。

中原地产瑞虹天地分行店长袁成介绍，新政出台后，二胎家庭多了一张房票，这让一些客户选择先入手瑞虹新城的房子再挂牌卖名下的小房子。

改善房源热销的情况也在浦东洋泾板块出现，宋沪雄介绍，店内带看量对比新政出台前增加了30%—50%，成交也从过去单月只有两三套增长至6月的6套。成交基本都围绕4所学校的学区房，洋泾板块整体成交量较新政前提升了30%左右，主要是总价800万—1200万元的房源。

刚需和改善楼盘的流动性增强，也给长期处于买方市场的业主心态带来一些改变。多名中介人员告诉经济观察报，随着看房客户增多，一些业主觉得不愁卖，目前还没涨价，但谈价空间变小了。

新房起了涟漪

虽然与二手房相比，新房市场成交上涨并不算显著，但新政效应同样也传导至新房市场。上海中原地产数据显示，6月上海新建商品住宅成交面积80.5万平方米，环比增加61%，创近一年来新高。

某头部央企的上海营销负责人介绍，他们的项目大部分总价在400万—600万元，6月的成交量环比提升了20%左右。

新政后第一周，陈天公司在上海的所有项目平均来访翻了约一倍，成交环比增长达到126%。陈天介绍，一个中环续销的项目，原来一周只能卖20套，新政后能卖25套；原来一周只有200组客户看房，新政后一周来访量就增加到了400组。

陈天说，购房资格的放松刺激了一部分二孩家庭、社保年限满3年但不满5年的购房群体下单。但这一部分群体在600万元左右项目的购房者中只占到20%—30%，增量客户主要还是原来犹豫，现在受市场情绪影响进场的。陈天提到，不少客户因为政策的力度足够大，有了比较强的信心。

这种市场情绪的推动在新政出台后的前几天表现尤为明显。陈天记得，5月27日新政发布的当天，就有客户冲到售楼处买房子，原本工作日只有零星几套成交，而那一周工作日成交量达到了以往周末的水平。

陈天也发现，情绪带动的购买集中在新政后前两周，从第三周开始逐渐回落。7月初，一些项目的来访量差不多回到新政前的水平，成交量则比新政前略微多一点。

新政对新房的刺激作用相比二手房仍然有限，上述央企上海营销负责人告诉经济观察报，其所在企业旗下几个位置在外环、总价在500万—600万元销售不畅的续销项目在新政后仍然维持老样子，几乎没有增长。

（文中王盼、徐真、陈天为化名）