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楼市新政“晴雨表”:二手房房东预期变了,涨价、停售与降价并存

房产新资讯 2024-10-15 18:47 新京报 1 0
 楼市重磅新政下,市场效应迅速显现,国庆黄金周期间,一线城市成交大幅增长。二手房市场作为楼市最真实的晴雨表,不少城市的咨询量、成交量都出现不同程度的增长。除了这些指标外,一小部分二手房东的调价、停售行为,也反映了对于未来预期的看好。


上海资深分析师卢文曦表示:近期房东涨价的比例大概在5%-8%一位来自北京的业内人士告诉记者,新政后确实是有一些业主停售,但不太多,占比大约7%-8%


的确,新政之下,业主心态发生明显变化,出现一小波跳价、涨价的现象,这一行为从侧面体现了他们对未来市场走势的乐观预期。不过,整体的价格浮动并不算高,二手房市场仍处于买方市场。


房东跳价、降价并存


从价格变化来看,据记者观察,整体价格浮动并不显著。以上海为例,据诸葛找房数据研究中心的监控数据,在2024年第40周(即930日至106日)期间,涨价房源的占比为7.9%,与上周相比扩大了0.69个百分点。


卢文曦表示:近期房东涨价的比例大概在5%-8%一位从业多年的房产中介人士表示:虽然有涨价的房源,但是仅仅为个别案例,数量并不多。


事实上,房东的心态也呈现出分化的特征。上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄向记者透露:新政出来的当天晚上,我经手谈了5个房东,有2个房东说等一等暂时不卖了,有2个房东直接就调价了,调高了5%,还有一个房东连夜出发去外地的,凌晨打电话过来说要跳价。这其中,有两个房东的房子总价在700-1000万之间,1000万的房子跳价5%,一下跳涨了50万。


在咨询中,位于上海浦东、宝山区的多名中介表示:房东跳涨只是个别现象,并不是普遍的情况。其实一些理性的、真正想卖房的房东会趁着这波政策利好赶紧出手,是不会涨价的,因为卖出去才是目的。


一些老破小的小区房东出于置换需求而急售在新政后继续主动降价,例如,上海鞍山四村第二小区1997年的一套老房子在最近7天内直接降价31万元,从280万元降到249万元,降价幅度较大。


同样,北京的二手房也仍然处于以价换量的阶段,今年年内不少小区价格下跌幅度在20%–30%


在询问中,一位北京链家经纪人向记者表示:是有房东调价,但调价比例并不高,像一夜跳涨50万这种只是少数的个案。有房东想涨价的也是处在观望中,因为还要看购房者会不会买账。


个别业主下架房源


如上所述,除了个别涨价现象外,也有一些业主在新政后心理预期提升,下架了房源。


北京链家研究院院长高原表示,卖家方面,随着预期回暖,业主预期也更为乐观,黄金周期间新挂牌房源数量减少16%。受买卖双方行为影响,客源房源比由1:10提升至1:17以上,逐渐由买方市场转为平衡市场。


一位来自北京的业内人士告诉记者,“9·30”新政后确实有一些业主停售,但不太多,占比大约7%-8%实际上每次新政后都会有这样的情况,一些业主先把房源撤下来,观察一下市场成交、价格变化情况,然后再适时挂出来。


位于北京四环的某中介门店店长表示:政策出台后,有些业主看涨,觉得当下价格仍太低,先将房源下架一阵儿,等价格高点时再卖。不过,大部分业主都是趁着这波利好政策,尽快促成交易。


不只上海、北京,深圳也有类似现象。深圳中原福田南C区区域董事殷冬生向记者表示,确实有二手业主下架房源的情况,但是并不是很多,只是一小部分现象。举例来说,假如一个小区放了50套房子,下架的大概有两到三套房。


殷冬生说:有一位业主,房子挂牌了一周左右,就在国庆期间下架了。这个业主的想法是,未来房子是要卖的,但是当下不想跟别的业主去竞价,是纯卖房而不是换房,所以不着急、无所谓。也有客户暂时不卖而是转租,小区租金较高,租金回报率也高。不过,这也是个别现象。


在殷冬生看来,业主的整体心理预期是向好的,一些业主认为,市场再差也差不到哪里去了。


不过,殷冬生也认为,楼市新政效果是短期向好,长期还需要经济复苏。


当前仍是买方市场


刚刚过去的国庆节假期,楼市成交火热。以一线城市为例,据中原地产数据显示,国庆小长假,北京楼市成交量创近年来同期最高点,其中新建住宅同比上涨超过200%,二手房上涨超过150%;深圳新房成交同比大涨10倍,二手房成交同比上涨近3倍,新房成交转化率由2%提升至12%101-106日,上海新房成交5.9万平方米,相比去年同期的2.89万平方米增加约104%


成交翻倍、开发商涨价、房东跳价……在这种楼市重新火热的氛围下,购房者心态也变得紧张起来,事实上,随着新房供应量增加和二手房房源充足的挂牌量,市面上可选的房源更多,当前还是买方市场


根据麟评居住大数据研究院监测数据显示,930-106日,包括北京、上海、广州、重庆等在内的重点33城二手房挂牌房源量较去年第40周(2023102-108日)挂牌量上涨3.6%


二手房挂牌房源增加,与新政放开限购、限售息息相关。不少被限售的房东随着政策放开从租转售,也加紧了置换的步伐。较为明显的是深圳,930日,深圳二手房新增挂牌量超过2900套;国庆假期首日,深圳二手房新增挂牌量也有880套。


此外,随着上海增值税免征年限“52”,不少房东也挂出房源。上海链家监测的数据也显示,在101日至106日期间,上海链家的二手房挂牌量增长了约40%


上海宝山区的一名中介向记者表示:当前的挂牌量仍然处于历史的高点,无论是新房和二手房可选的空间都加大,依旧是买方市场;同时,新政还会增加一部分置换需求,比如原先2不满5’的房东挂出房源出售后可能会激发新的置换链条。


新京报贝壳财经记者 徐倩 段文平


编辑 杨娟娟 校对 卢茜


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