业内分析指出，房地产市场整体还处于盘整阶段。但近期北京、上海等地重磅房地产优化政策的落地，可谓又为调整中的楼市“拉弓蓄力”了一把。接下来的房地产市场，将“箭”向何方？

资料图：航拍楼盘林立。 陈冠言 摄

“以价换量”体现明显

国家统计局数据显示，从新房表现看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

“当前房价指数环比涨幅最大的五个城市为上海、昆明、天津、杭州和成都，总体上属于城市基本面不错、潜在购房需求大的城市。比如上海的房价指数表现最好，客观上说明购买力还是比较充足的；成都的表现和这几年人口导入速度快、城市宜居属性增强等都有关系。”易居研究院研究总监严跃进说。

2023年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

从二手房市场看，11月，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。

“二手房的压力还是比较大的。但反过来，价格泡沫的减少，也使得认购二手房的性价比增加，这是当前可以因势利导的地方。”严跃进认为。

值得注意的是，本次国家统计局特意提到，11月70个大中城市商品住宅交易规模有所上升。在业内看来，这是当前市场“以价换量”的明显表现。

“11月包括北京、上海、深圳在内的不少城市二手房成交量都出现环比上涨，同时伴随着一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，这本身就是‘以价换量’的直接体现。”58安居客研究院院长张波表示，一旦成交量不断上涨，说明价格已筑底，下一步房价下探的空间相对有限了。

“考虑到四季度各地购房政策进一步宽松，房价指数企稳向好的趋势不变。同时一些地方的价格让利动作大，反过来也进一步降低了购房成本。”严跃进说。

2023年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

市场形势有望进一步趋于改善

同在15日，国家统计局新闻发言人刘爱华在新闻发布会上表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

而在14日，北京、上海相继出台较大力度的楼市利好政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等。“大幅降低居民置业门槛和购房成本，有利于刚性和改善性住房需求释放。”中指研究院市场研究总监陈文静预计，京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，政策针对的是促进二手房流转，降低购房门槛，让更多的有购买力的人群入市，提高二手房和新房的去化，缓解业主和开发商降价卖房的预期，从而减缓二手房挂牌增加的趋势。

“除了需求端的政策外，更重要的还是在新模式上有明显的量的对冲，比如城中村改造、保障房放量，另外在居民的前景预期等方面要有改善，多方发力才能将市场稳定下来。”李宇嘉认为。

中央经济工作会议提出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时也指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。另外，还要完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

“从这些政策来看，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。”刘爱华表示。