出售优质商业资产后，又向深圳国企出售孙公司股权

近日，万科出售旗下部分资产。2月9日，领展房产基金(00823.HK)公告，拟收购上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.838亿元。上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心，该物业拥有优质及多元化的商户组合，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平。据截至2024年1月底的最新估值报告，该物业估值为人民币70.60亿元，万科此次以折让约26.3%的价格出售。

另外，财联社从“爱企查”查询到，万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司已于1月30日将其持有的深圳市高新投集团有限公司（简称“深圳高新投”）6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”），深投控对深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。深投控由深圳国资委100%控股。

图：深圳高新投股权变更记录

（资料来源：爱企查，财联社整理）

目前，深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”）仍是万科的第一大股东，持股27.18%。深铁集团由深圳市国资委100%控股。

图：万科前十大股东

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

销售与融资环境不佳

作为有国资背景的国内龙头房企，万科的动作备受关注。尽管从未发生过债务违约，但面对不佳的销售与融资环境，万科或未雨绸缪，处置非主营相关的资产，补充流动性。

根据万科最新发布的经营简报，2023年万科累计合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元，分别同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月，万科实现合同销售面积125.4万平方米，合同销售金额194.5亿元，同比分别减少25%、32.1%。

资产负债方面，截至2023年三季度末，万科总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，资产负债率75.28%，其中流动负债有9404.7亿元，除了合同负债外，主要为应付账款2489.37亿元和其他应付款1619.40亿元，一年内到期非流动负债474.91亿元。万科账上资金1036.80亿元，对短期债务覆盖程度尚可。

不过，万科的货币资金持续下降，且筹资性现金流净额持续净流出，显示其外部融资环境不佳。

图：万科筹资活动产生现金流净额（亿元）

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

曾遭国际评级机构降级，但获深圳国资委力挺

万科至今未发生过境内外公开市场的债券违约，但去年连续遭遇国际评级机构调降评级，引发震动。

2023年10月17日，惠誉将万科长期本外币发行人违约评级从BBB+下调至BBB，展望保持稳定；并将其全资附属公司万科地产香港的高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级从‘BBB+’下调至‘BBB’。惠誉表示，万科中期杠杆率将保持在35%以上，其销售业绩弱于预期，这可能会抑制现金产生及其去杠杆化努力。

去年11月24日，穆迪将万科发行人评级由“Baa1”下调至“Baa3”；并将其全资子公司万科香港中票计划的有支持高级无抵押评级由“(P)Baa2”下调至“(P)Ba1”；将万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级由“Baa2”下调至“Ba1”；评级展望为负面。穆迪表示，评级下调基于万科的合同销售表现不佳，2023年前十个月的表现逊于大盘，预计其信用指标和流动性缓冲将在未来12-18个月减弱。

穆迪还称，万科是否能够及时获得长期无抵押融资仍不确定。在未来需要大量再融资的情况下，这种不确定性将限制万科的财务灵活性，并使其评级表现逊色于其他相同评级水平的同业公司。负面展望反映出，在充满挑战的行业前景和艰难的融资条件下，万科改善经营业绩和恢复融资渠道的能力存在高度不确定性。

据企业预警通，万科当前共有存续美元债6只，余额29.530亿美元。其中，余额6.3亿美元的“万科 5.35 2024-03-11”即将到期。境内存量债券则多达32只，规模546.09亿元，其中100亿元将于一年内到期，包括“21万科MTN002”、“21万科MTN003”都将在2024年内到期。

图：“万科 5.35 2024-03-11”近一年净价走势

（资料来源：企业预警通，财联社整理）

去年10月，万科美元债曾出现过较大的波动。11月6日，万科与金融机构举行线上交流会，超过150家境内外主要金融机构、资金方参会。会上，深圳市国资委表示万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。获深圳市国资委力挺后，万科境内外债券逐步企稳。

（财联社 杨斌）