昨天，秦汉新城渭北片区兰池大道板块一宗100亩的优质地块，也发布了正式出让公告。

值得注意的是，这块地在今年4月份曾经挂牌出让，随后经历了中止出让、终止出让，此次属于二次挂牌出让。

与半年前的出让相比，此次挂牌起始价格下调了0.7亿元。土地出让价格下调之后，此次这块优质地块能否顺利成交？

容积率1.3，楼面地价6115元/㎡起

昨天发布出让公告的这块地，编号为XXQH-WB03-18。

这块地位于秦汉新城渭北片区兰池二路以南、秦宫二路以西、兰池大道以北，土地面积100.589亩，土地用途为住宅，容积率1.0-1.3，建筑密度不大于33%，绿地率不小于35%。

按照出让公告，这块地的挂牌起始价为5.326亿元，按价高者得为原则确定竞得人。

照此计算，这块地的地价为529.48万元/亩起，按照最大计容建面87090.029㎡计算，折合楼面地价6115元/㎡起。

这块地距离前两天挂牌出让的160亩地块非常近，向北500米左右就是前两天挂牌出让的那块地。因此，秦汉小学、秦汉中学、地铁14号线秦宫站、爱琴海购物中心（规划中）等这些配套，都是共有的。

相对来说，此次出让的这块地位置要更好一些。

一方面，这块地不邻地铁高架，不存在地铁高架的影响。

另一方面，这块地位于兰池大道上，南侧一路之隔就是渭河生态公园、西侧同样紧邻公园，具备打造河景房、公园住区的天然基因。

当然，这块地的位置更好一些，因此地价、楼面地价也要高一点点。地价比前两天出的那块地高10万元/亩，容积率一致的情况下楼面地价高115元/㎡。

二次出让，起始价下调0.7亿元

实际上，这块地并不是第一次出让。

今年4月13日，西咸新区就曾经发布这块地的出让公告，当时的挂牌时间为4月13日至5月16日。

就在距离挂牌结束只剩下4天的时候，5月12日西咸新区自然资源和规划局发布了该地块中止出让的公告。

2023年11月17日，西咸新区自然资源和规划局发布这块土地终止出让公告。

随后的11月20日，重新发布了出让公告。

也就是说，此次出让的XXQH-WB03-18宗地，实际上是二次出让。

与今年4月份的出让信息相比，地块容积率、绿地率均没有发生变化，建筑密度上限由30%上调到了33%，竞买保证金由3.0147亿元调整为5.326亿元。

另外，今年4月份挂牌起始价是6.0294亿元，最高限价6.9294亿元，达到最高限价后通过摇号方式确定竞得人。

这一次，竞买规则发生变化，采用价格者得确定竞得人，挂牌起始价调整为5.326亿元。

也就是说，这一次的挂牌起始价下调了7034万元，相当于起始楼面地价下调了807元/㎡。

兰池大道土拍这几年

在当前的土地市场大环境下，此次出让的这块地挂牌起始价下调，其实也不意外。

作为真正意义上西安北跨的第一站，也是秦汉新城最早开发建设的板块，秦汉新城渭北片区兰池大道的土地出让，经历了以下几个阶段

第一个阶段，2012年、2013年。

这个阶段西咸新区刚刚成立，秦汉新城的发展也刚起步，星河湾、德杰、云南城投、佳莲、万通等开发商，都是这个阶段拿地的，当时地价不到100万元/亩。在一个新开发区域起步阶段拿地是需要勇气的，有的项目后来也转让了。

第二个阶段：2018年至2021年上半年。

这几年，是西安楼市火爆的几年，也是西安土地市场热度非常高的几年，同时也是西咸新区热炒的几年，这种热度也蔓延到了兰池大道板块。招商、新城、甘肃新世纪以溢价率100%以上在兰池大道、兰池二路沿线拍地，中铁二十局地产以溢价率47.44%在此拿地……

楼面地价不断刷新，招商2021年4月份在兰池大道东段拍得的地块楼面地价高达9993元/㎡刷新秦汉新城楼面地价“地王”，一直保持到现在。

第三个阶段：2021年下半年之后。

2021年下半年之后，市场的降温、房企的纷纷暴雷，土地市场大幅降温，从这个时候开始，秦汉新城渭北片区成交的住宅用地，都是以底价成交，并且楼面地价也是不断下调。

2021年4月招商在兰池大道东段拿地楼面地价9993元/㎡，2021年11月份西咸城投在同板块拿地楼面地价6750元/㎡并且容积率更低，2022年11月份西咸城投在同板块拿地的楼面地价已经下降到了5400元/㎡。

对于手握资金有实力拿地的房企来讲，秦汉新城最新推出的2块地都是非常的优势，除了地铁、学校、公园环绕之外，1.3的容积率更是目前西安土地市场上的稀缺品，再加上地价的回调，这无疑迎来了拿地的好时机！