楼上出租房漏水楼下被泡 各方无法达成一致诉至法院

记者从哈市道外区人民法院了解到，赵先生位于四楼的住宅被刘女士租住的五楼房屋漏水浸泡，刘女士认为自己是租户，应当由房东孙女士承担赔偿责任。赵先生、孙女士、刘女士共同前往物业公司研究解决方案。

物业工作人员称，根据其工作经验，如果能排除刘女士忘关水龙头这一人为因素，间歇停水也可能导致此情况；若水龙头本身存在松动，就可能因水压激增导致水龙头的止水功能进一步受损，引发漏水。三人因漏水原因、赔偿数额、责任分配未能达成一致，赵先生将孙女士、刘女士起诉至道外区法院，要求二人共计赔偿4万元财产损失，并将物业公司列为第三人。

刘女士认为，自己是承租人，水龙头出现故障理应由房东负责维修，此次漏水引发的责任也应由房东承担。

孙女士认为，刘女士作为租户已承租多年，居住期间从未提出过水龙头存在松动老化的问题，不排除是因其忘记关闭水龙头导致的，且自己作为房东并不在此居住，对漏水情况无法预见、无法避免，对于水龙头这种使用频繁的消耗性配套设施不应承担维修义务，也就无需对楼下的损失承担责任，同时认为租户刘女士还应当对自家房屋因漏水产生的装修损失照价赔偿。

道外法院成功调解：房东和租房户各担一半赔偿责任

道外区法院经审理认为，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。经过实地走访，查明了漏水并非水压激增导致，租户刘女士自认近期水龙头曾出现过滴水情况，而发生漏水事件当天刘女士并没有像往常一样反复检查、拧紧水龙头，致使本就老化松动的水龙头进一步渗漏。

二被告举示的证据能够证明：此前刘女士通过微信向房东孙女士提出过房屋设施陈旧及管线老化的问题，孙女士并未进行检查维修。孙女士、刘女士对四楼住户赵先生的财产损失均存在过错，在当事人能够通过协商确定损失金额的前提下，各侵权人应当按照责任比例向被侵权人承担责任。

确定具体赔偿数额往往需要专业鉴定意见加以明确，诉讼成本较高，经法院释法明理、组织协商，各当事人协商确定了四楼房屋墙体、地板、家具的修复费用为2万元。最终，经法院调解，孙女士、刘女士分别向四楼住户赵先生支付赔偿款1万元。二被告已自动履行。

图为办案法官与当事人电话沟通案情 由道外法院提供

法官说法：租户房东均有责任 此类案件调解才是双赢

哈市道外法院办案法官周高雅表示，本案系财产损害赔偿纠纷。司法实践中，租赁房屋漏水可能存在建筑质量问题、自然灾害、租户使用不当、原有设施故障、第三方侵权等原因。本案中，租户刘女士是案涉房屋实际使用人，理应在租赁期间尽到承租房屋的安全检查和提示房东维修义务；而房东孙女士应当按约定将符合居住使用要求的房屋交付承租人、在租期内保持房屋符合基本用途并履行维修义务。二人未能完全履行应尽义务，对于楼下住户的财产损失均具有过错，应按照各自的过错程度确认责任比例。

从审判实践经验来看，通过司法鉴定确认房屋漏水案件中的损失数额往往耗时长、难度大，还有可能对房屋造成一定破坏，鉴定费用也需原告先行垫付，甚至可能出现鉴定费用高于财产损失的情况，耗时、耗力、耗财。本案中，经过劝解，四楼住户赵先生能够适当调整期待、合理预判诉讼成本，房东孙女士、租户刘女士也正视了自身过错和法律责任，各方通过协商的方式确定了损失金额，既实质化解了本起纠纷，也避免衍生出后续的诉讼和执行案件，实现了法律效果和社会效果的双赢。

记者：栾德谦