今年的楼市利好，对于杭州二手房的刺激作用更加明显。在房东们“以价换量”的带动下，截至12月30日17时，杭州市区（含富阳、临安，下同）全年二手房成交约9.3万套，而新房成交约7.2万套，二手房成交量首次超过新房。

9.3万套，在最近8年的二手房成交量里排名第三，因而今年诞生了不少百万年薪的经纪人。

我们请到了新闻当事人，他是今年出版的小说《小宅门》（电视剧正在筹备）的男主角、中介经纪人的原型——华邦学军店经纪人胡伟成，作为亲历者，他深切感受到了这一年杭州二手房市场的变化。

跑去送外卖、开滴滴的中介，纷纷回来上班了

今年二手房市场最明显的变化，就是中介们都回来了。过去两年市场下行、二手房成交低迷，许多中介门店的经纪人都处于“挂职”状态，一部分人平时在送外卖、送快递、跑滴滴，今年纷纷重回中介行业。

哪里中介最多？毫无疑问在钱江世纪城。据说光一个亚运村周边门店入职的经纪人数量就超过了400人，下半年以来亚运村就成交了350套以上房源。

今年二手房市场的特点，一是以价换量，二是改善。回顾今年所有政策利好，归根结底都是降低购房成本、刺激改善需求。从数据上来看，面积90㎡~140㎡的二手房成交占比逐年递增，今年占比已经超过了33%。

我负责的板块，今年就有不少“小换大”的案例。例如以大户型为主的学军小学本部学区房中大文锦苑，今年成交了近30套。要知道在行情最好的2017年，文锦苑的成交量也不过40套。

我有个客户，多年前就想将小面积学区房置换成大户型，无奈预算不足，因为高点时，文锦苑三房户型普遍要1300多万元，而他的小面积学区房最多只能卖到600多万元，差价将近700万元。但今年，中大文锦苑110多m2的三房房源降至700多万元，这个客户觉得时机到了，就以约400万元卖掉了小面积学区房，只要再添300万元就能置换。

买方市场中介费更好赚，“百万年薪”经纪人变多了

今年圈内多了许多“百万年薪”的经纪人，这一方面是因为成交量增大，另一方面也跟楼市进入“买方市场”有关。

过去很多年里，杭州二手房市场都处于“卖方市场”，中介费默认由买家承担，动辄二三十万元的中介费很难全额收取，大部分只能通过极低的折扣来促进成交。

如今市场转变为“买方市场”后，卖家为了促进成交主动承担部分中介费，买家负担大大减少，这就使得交易时双方支付中介费更爽快了。经纪人的收入也就相应提高了。

成交量的增大，得益于今年杭州全面放开限购，楼市涌入了不少外地购房者，尤其是钱江世纪城，我许多外地客户说到买房首先就问：钱江世纪城怎么样？

相比次新房，“老破小”今年又是另一种境遇。除了二季度“原拆原建”风向下，“老破小”成交量短暂回暖外，其余时间都成交困难。加上这两年“老破小”的租金连年下跌，如今市中心的“老破小”都处于价格卖不高、房子租不掉的窘境中。

不过，“分化”也将成为明年二手房市场的主旋律。次新房将继续保持成交热度，甚至涨价；而不符合品质生活的房子会陆续被置换，以价换量也会不断出现。

Ai快评：杭州进入“存量房时代”元年

一场巨变正在杭州楼市发生。

据统计，2021年杭州新房成交量比二手房成交量多11万套，2022年这个数据是4.9万套，2023年则是2.5万套。而今年，二手房成交量首次反超新房。

这是一个有里程碑意义的事件，意味着杭州正式进入存量房时代。从这两年的土拍及楼市表现来看，这样的趋势在未来数年可能会延续。

事实上，这也是一个全国性的大趋势。据公开报道，成都2022年二手房成交量就首次超过新房；2023年，南京、长沙等城市也发生同样的故事，这一年，国家统计局监测的70个大中城市二手房总体成交量已超过新房；2024年，杭州楼市的存量房元年虽迟但到。

二手房的逆袭，其背后的深层次原因是楼市的需求结构和市场形势发生了重大改变，购房者对新房升值的预期减弱，投资需求锐减，自住和改善需求增加，二手房即买即住，品质也一目了然。