杭州全面取消住宅限价以来，在土拍市场中，不少板块的宅地楼面价记录被刷新，如上城区的钱江新城二期、城东新城，萧山区的奥体，拱墅区的湖墅、滨江区的西兴板块等都诞生了新的板块“地王”。

“地王”频出后，各板块新房价格预期均见涨，那么对二手房市场又有何影响？“地王”周边小区的房价开始涨了吗？

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杭州多板块“地王”频出

带动周边二手次新房成交

上周四（2月20日），大家房产以楼面价47486元/㎡竞得城东新城安琪儿第四宗宅地，成为板块新“地王”。得知消息后，住在附近的叶先生终于松了口气。

不久前，他刚把新塘地铁口附近的房子卖了，价格5万元/㎡出头，虽然价格不及心理预期，但从去年卖房到现在总算有了买家，双方约定月底网签。尽管买家提前付了定金，不过在网签之前，叶先生都很担心买家毁约，直到大家地王的出现才放下焦虑，“地王来的巧，不用担心（买家）违约。现在看晚点说不定还能多卖点。”叶先生开玩笑道。

事实上，早在去年11月滨江竞得原安琪儿市场首宗不限价宅地后，周边二手次新房市场就掀起一波躁动，二手房迎来一小波看房热，像绿地华家池印、保利中央公馆这两个小区，在去年11月前后，带看量和成交量大幅上升，据介绍，这两个次新小区去年12月二手房签约量都达到13套，为近三年签约量最高的月份。

周边中介表示，去年滨江安琪儿“地王”刺激后，对预算在六七百万的客户影响较大，绿地华家池印89㎡小户型，以及保利中心102㎡、125㎡最近几个月的热度都还不错。不过，对于价格更高的改善户型或者小区，虽然有热度，但成交量没太大变化，比如滨江华家池，因为小区二手房价格本就较高，总价大都在千万以上，有这个预算的客户还要再等等看新房产品。

湖墅“地王”的刺激作用更明显，特别是给纯粹的改善小区带来热度。隔壁申花板块刚交付不久的馥香园，节后办出大证以来已成交14套，175㎡好楼层房源的成交价基本稳定在7万-7.8万元/㎡，比肩板块第一梯队。

馥香园实景图

不过，湖墅地王对改善属性不那么纯粹的小区影响相对弱一些。比如同属申花板块“华丰造纸厂三兄弟”的次新小区杭樾润府、星瓒颂锦府，“年前湖墅地王刚出来时，房东也短暂提升了预期，但因为二手房量大，房东们随即回归理性，目前二手房成交价和年前基本没变化。要说变化，可能就是客户下单的速度比年前略微快了一些。”申花资深中介经纪人老袁说道。

不少小区“地王”也带不动

量价均无出现大的变化

当然，“地王”效应并未辐射至区域内所有的二手房小区。像湖墅“地王”项目附近的都景公寓、凯德湖墅等房龄十年左右的小区，在“地王”诞生后带看量、成交量未受到影响，价格也没有回暖的趋势。

贝壳找房APP显示，凯德湖墅近半年的挂牌价格呈下行趋势，“年后凯德湖墅看房一般，成交了1套89㎡，单价不到5万元。”湖墅商圈中介经纪人说，凯德湖墅小区户型跨度大，小户型多，买在这里主要是为了学区，纯改善比较少会选择这里。

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另外，同样是诞生了“地王”的奥体板块，近期的二手房市场热度也是平平。去年12月、今年1月，杭州壹号院分别成交了10套、4套，御滨府成交了7套、6套，春江彼岸成交了12套、4套，美哉美城成交了8套、5套。

其中，比邻杭州壹号院又占据奥体核心位置的春江彼岸，如今二手房价还处于较低水平。2021年时，春江彼岸二手房最高成交单价接近8万元，而如今二手房单价普遍不足6万元，小户型房源甚至低于5万元，跌幅约30%左右。

另外从贝壳平外的带看数据来看，尽管随着“小阳春”开始，多板块热度急剧上升，如申花板块的馥香园、云城的杭与城、闲林的翡翠城以及亚运村的次新房带看量遥遥领先。但这些热门楼盘与“地王”的关联度并不高，总体来看仍与市场供需逻辑相合。

也有，业内人士分析认为，“地王”主要刺激改善需求，特别是对大户型有需求的购房者，他们更看中产品、追求居住的纯粹性和房产保值增值，所以“地王”才对馥香园这类小区影响更大。而开发年代较早、改善属性没那么纯粹的老旧小区，产品相对过时，“地王”效应基本没有辐射到它们。