中国房地产行业正处于深度调整与变革的关键时期，房地产市场不断分化加速，随着2024年“9·26”中央政治局会议明确提出要促进房地产市场止跌回稳，一系列重磅政策组合拳加速落地。招商蛇口（001979.SZ）表现出一贯的稳健，以一份亮眼的年报，展现出强大的韧性与活力，探索高质量发展之下的新发展模式。

招商蛇口董事长蒋铁峰在2025年3月17日的沟通会上透露了在招商局集团指导下的稳字诀：“四个不失”，将在招商蛇口全面贯彻落实。“不失误、不失血、不失速、不失志”，这也是招商蛇口穿越行业周期实现稳健经营的独家“秘诀”。

不失误，是指招商蛇口对政策、对形势的判断、对战略方针，包括投资都不能拿错一块地，战略不失误，大的方向不能错。而“不失血”，则是过去多家房企业出现爆雷，都是现金流出现了问题。2024年房地产最艰难的一年，招商蛇口在手现金超过了一千亿元，反而是史上最高的时候。通过保持充足现金流确保公司生存能力，为发展提供物质保障。

招商蛇口用实际行动对“不失速”进行诠释，作为一家市值近千亿上市公司，要保证公司的营收和利润保持一定规模。招商蛇口守稳开发业务的基本盘，重视首开的提效和存货的去化，还要适当稳杠杆、降杠杆。在稳住开发业务基本盘的同时，平衡规模扩张与杠杆控制，维持营收和利润的合理增速。

招商蛇口“不失志”的定义是，虽然行业很困难，但招商蛇口还是要立足长远，坚定发展信心，尤其是坚定转型的信心，守正创新。

2024 年报全景透视：业绩稳健，财务安全筑成三重护城河

招商蛇口在2025年3月17日晚间发布的2024 年年报显示：报告期内，公司实现营收1789.48亿元，同比增长2.25%；累计实现签约销售面积936万平方米，签约销售金额2193亿元，销售排名站稳行业“五强”，产品力跃居中国房企排行榜第四名。

尽管受到房地产行业整体调整的影响，招商蛇口在利润和分红方面仍然表现突出。根据财报显示，2024年招商蛇口归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元。虽然净利润有所下降，但这原因之一是为了应对流动性冲击，招商蛇口主动提高了房地产项目减值准备。与此同时，招商蛇口依然拟定了利润分配预案，每10股派发现金红利1.9353元，共计派发现金红利17.50亿元，体现了其对股东权益的重视以及稳健经营的底气。

房地产行业是高杠杆、长周期、强政策敏感性的行业，财务安全直接决定企业抗风险能力，招商蛇口为保证财务安全筑成了三重护城河。在现金流管理方面，经营性现金流净额319.64亿元，连续五年增长；货币资金突破千亿至1003.51亿元，现金短债比1.59，“三道红线”稳居“绿档”。在融资成本方面，招商蛇口将综合资金成本降至2.99%，新增公开市场融资利率为行业最低水平。与此同时，招商蛇口积极优化债务结构，经营性物业贷款落地92亿元，信托融资占比降至5%，银行贷款占比提升至64.6%，一年内到期债务仅占16.7%。

招商蛇口的销售业绩也一路上扬，2024年累计实现签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.02亿元。在城市深耕战略的推动下，多个重点城市精准布局，西安、长沙、合肥、南通、徐州等五座城市，销售金额排名位居榜首；在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城，成功进入当地销售排名前五。销售业绩也充分印证了招商蛇口的“区域聚焦、城市深耕”投资策略的正确性与有效性，销售排名成功站稳行业“五强”。

房地产行业已进入“存量竞争+增量优化”时代，资产运营成为企业穿越周期的核心能力。在资产运营方面，招商蛇口的财报显示，报告期内，主要持有物业全口径收入达到 74.64 亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%，展现出良好的盈利增长态势。在写字楼业务板块，2024年管理范围内的写字楼实现运营收入 13.49亿元，开业三年以上项目出租率达81%，反映出其写字楼资产运营的高效与稳定。酒店业务方面，管理范围内的酒店实现运营收入为10.18亿元，在竞争激烈的酒店市场中占据了一席之地。

招商蛇口旗下的招商积余作为物业服务平台，2024年也收业绩抢眼，报告期内，实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。截至报告期末，招商积余在管项目数量达到2296个，管理面积达3.65亿平方米，无论是业务规模还是盈利水平，都实现了稳健增长，在物业服务领域持续深耕，不断巩固其市场地位。

战略转型：从“开发商”到“综合服务商”，探寻新增长曲线

在行业深度调整与政策大力推动市场止跌回稳的过程中，招商蛇口精准把握市场脉搏，积极探寻新的增长曲线，通过对全产业链业务板块的精心布局与创新运营，为企业发展注入强劲动力，战略调整与产业布局高度契合经济发展趋势。

在开发业务上，招商蛇口通过品质与市场双轮驱动，重塑竞争优势。开发业务作为招商蛇口的根基，其转型升级至关重要。2024年，招商蛇口确立“品质优先、需求导向”的开发策略，这与当前政策鼓励提升住房品质、满足居民刚性和改善性住房需求的导向不谋而合。通过产品力、服务力和营销力的协同提升，在市场中脱颖而出。

此外，招商蛇口还借助“首席设计师产品经理制”，构建起“3 + 1”全新产品系。例如，高定豪宅“玺系”凭借精湛工艺、奢华设计和顶级配套，在高端住宅市场独占鳌头，像北京招商玺便是典范。“天青系”“启序系”“揽阅系”这三个产品线精准定位不同客群需求，涵盖改善型、刚需型等。在各地大力推进“好房子”建设的当下，招商蛇口通过产品创新，为市场提供优质住宅产品，顺应了住宅产品迭代升级的趋势。

在投资布局上，招商蛇口坚定实施“区域聚焦、城市深耕”战略。2024年，在“核心 10 城”投资金额占比达90%，在一线城市投资占比59%。当前政策支持下，一线及核心二线城市市场修复较快，土地市场优质地块竞拍热度高。招商蛇口聚焦这10个核心城市，在西安，其项目融入当地文化元素与居民生活习惯，深受青睐；在上海、深圳等一线城市的核心地段，凭借精准把握城市发展趋势，开发高品质项目，巩固市场地位，实现市场份额稳步增长，有效契合了市场资源向核心城市集中的走向。

对于房地产企业来说，要找到新的增长引擎，还需要在资产运营上下功夫，不断创新资产运营模式。招商蛇口通过构建“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，打通持有物业资本化通道，这一模式正是积极响应了国家鼓励盘活存量资产、促进房地产市场良性循环的政策。

2024年，招商蛇口成功发行蛇口租赁住房REITs，募集资金 13.64亿元，并在产业园区、集中商业等领域布局 REITs。产业园区聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，通过“产业投资 + 孵化服务”协同模式，引入众多国家级重点平台和产学研项目。

在大力推动新质生产力发展的当下，招商蛇口在产业园区的布局，为新兴产业发展提供空间与服务，助力区域经济创新发展。在集中商业方面，经营管理 47个运营期项目，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米，“海上世界”系、“花园城”系产品结合当地特色，成为商业名片，开业三年以上项目出租率达 91%。随着消费市场的复苏与升级，招商蛇口的商业项目为城市居民提供了丰富多元的消费体验，带动区域商业繁荣。

新成立的招商建管在代建业务上实现爆发式增长，2024年新增 77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米。在政府保障性住房项目代建中赢得认可。在政府加大保障性住房建设力度的背景下，招商建管的代建业务有力支持了民生住房工程建设。

回归服务本位：践行社会责任，推动高质量发展

在高质量发展时代，招商蛇口始终将服务放在首位。在开发业务中，构建“十二维生活场景全周期体验系统”，从项目规划开始，充分考虑客户生活需求，打造多元化生活配套设施。交付时严格把控工程质量，提供贴心售后服务，及时响应客户需求与问题，大幅提升客户满意度，老客户复购率和推荐购买率高于行业平均水平，切实为居民提供优质居住体验，助力提升城市生活品质。

招商积余作为物业服务平台，坚持“12347”战略和“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则。通过精益运营，在非住领域凭借专业服务团队、完善服务体系和高效应急响应机制，巩固头部服务商地位。在增值业务方面成果显著，平台增值业务营收5.36亿元，智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台。通过“积余服务” App及小程序，集成近70项智慧物业服务功能，提升服务响应速度和管理效率，为客户创造更大价值，推动物业服务行业向高质量、智慧化方向发展。

与此同时，招商蛇口也积极践行社会责任。在环境保护方面，大力推进装配式建筑和绿色建筑项目，2024年新增绿色建筑项目32个，建筑面积达417.74万平方米，累计建设绿色建筑项目518个，静安地王项目以LEED金级认证打造零碳社区样板，契合国家“双碳”战略，提升能源利用效率，助力城市绿色发展。在社会责任方面，招商蛇口积极开展具有广泛影响力的公益活动，C-Star非洲青年创业创新项目入选“中非合作论坛北京行动计划”，促进中非合作与青年发展。在公司治理方面，坚持可持续发展（ESG）战略及政策，搭建多渠道披露平台，MSCI ESG 评级维持A级，在中资ESG评级中位居行业领先水平，为行业树立了良好的企业治理榜样。

招商蛇口在2024年凭借对市场的精准洞察、合理的策略布局、对服务的执着坚守以及积极履行社会责任，探索出了新的发展模式，实现了发展的“四个不失”。在房地产市场逐步止跌回稳、政策大力推动行业高质量发展的当下，招商蛇口持续锚定行业“五强”目标，不断探索创新，全面构筑高质量开发与高品质服务的新发展格局，为行业的健康可持续发展贡献力量。