随着深圳商业地产进入黄金发展期，香蜜湖片区以其“传统豪宅区+新兴金融中心”的双重基因，成为资本追逐的焦点。近日，位于香蜜湖金融城核心的天健天骄临街黄金现铺项目正式进入收官阶段，仅剩30席稀缺铺位引发市场热议。业内人士指出，这一项目凭借“核心区位、高回报率、低总价门槛”三重优势，或将成为2025年深圳商业投资的标杆性标的。

经济与政策双轮驱动，深圳商业地产逆势增长

深圳作为中国改革开放的前沿阵地，常住人口已突破1790万，连续两年人口增量位居广东各地市首位。庞大的消费基数与经济结构优化（数字经济、绿色产业等新质生产力崛起）推动商业地产需求持续攀升。据戴德梁行统计，至2024年第四季度结束，深圳全市优质购物中心空置率进一步下降至8.0%。

政策层面亦释放积极信号。时值全国两会期间，在政府工作报告中，今年有关房地产的稳定健康发展被多次提及。将更大力度促进楼市回暖健康发展，房地产市场信心倍增！

同时，2025年，深圳计划投资3076亿元推进重大项目建设，重点投向现代产业与基础设施。

叠加粤港澳大湾区金融开放政策，香蜜湖金融城作为“两重工程”核心区，正迎来新一轮价值腾飞。

街铺投资逻辑生变，更高回报率成市场“硬通货”

一般来说，租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。深圳贝壳研究院的数据显示，深圳年度租金回报率从2013年的1.5%上升至2024年的1.6%，一些深圳中心区域的小户型住宅租金回报率超过2.4%，已经超过当前银行5年期定期存款的利率。

街铺因客流稳定、经营灵活，成为很多置业者资产配置的重要标的。以近期热度很高的天健天骄临街铺位为例，从已出租的街铺来看，目前稳定锁定租金回报率在5%左右，显著高于深圳住宅回报平均水平。

同时，深圳核心区优质街铺长期供不应求，尤其在香蜜湖这类高净值人群聚集地，精品零售、高端餐饮等业态需求缺口显著，投资价值更为凸显。

填补片区空白，锁定高端消费力

近日，香蜜湖板块的稀缺临街黄金现铺热销的消息不胫而走，引发全城关注。

该黄金商铺位于天健天骄一线街区，小区交付入住三年多，商业街区逐步聚拢周边人气，而繁华街区带来居民消费的升级。

天健天骄紧邻金融城核心，囊括约20栋企业商务大厦，其商铺直接受益于高净值人群聚集效应，商业需求旺盛，形成“金融+消费”双轮驱动的商业生态。

同时，片区汇聚约26个高端住区，覆盖约14万户高净值家庭，百万级消费人流为商铺提供稳定客源。

目前，片区内的大型商业格局已然形成。项目3公里范围内，涵盖了山姆会员店福田店、定位为“公园式商业”深业上城、“商业+办公”综合体印力中心，以及东海缤纷天地……

片区商业体空置率低，商业占比也较低，供需矛盾突出。但项目所在片区内，缺乏精品零售。而临街商业正好可以填补这个短板，引入轻奢品牌、定制化服务的“蓝海”。其次，生鲜超市、亲子教育、健康管理等高频消费业态，锁定家庭客群；天健天健临街现铺具备餐饮条件，结合24小时餐饮、酒吧，填补片区夜经济空白。

在产品上，天健天骄临街现铺有小面积、低总价与现楼交付三大优势。

项目产品建筑面积约30-52平方米，约5.4米挑高，铺铺通燃气、灵活空间全业态临街现铺，总价约240-420万元，现楼交付更规避了期房风险，且契合投资者“即买即租”的现金流需求，性价比突出。

可以说，小面积铺型、低总价降低了投资门槛，适配多元经营场景。

而临街设计规避购物中心铺位同质化竞争，独立运营权赋予商户更高灵活性。

此外，项目周边教育资源集群，1公里内拥有7所中小学（如福田外国语学校）、4所幼儿园。项目对面就是荔园外国语小学（狮岭），旁边是荔园外国语小学（天骄），师生群体贡献日常消费刚需，形成“家庭+教育”双消费场景。

周边如北京大学深圳医院、景田医院、广州中医院大学深圳医院等带来的穿梭人流，为临街一线商户，提供较为稳定又源源不断地消费力。

稀缺现铺收官在即

深圳核心区临街现铺已是“卖一套少一套”。中购联统计显示，2025年深圳计划新增商业体量超180万平方米，但核心区商业新增供应几乎为零。天健天骄最后30席临街现铺的稀缺性，使其备受关注。

业内人士认为，在“双区驱动”战略下，香蜜湖资产价值攀升已是大势所趋。对于投资者而言，此刻入场不仅是资产配置的优化，更是抢占城市发展红利的战略选择。

当传统住宅投资进入“慢周期”，商业地产正成为财富保值增值的新引擎。天健天骄临街黄金现铺以“核心地段+稀缺产权+高回报”的组合拳，为投资者提供了穿越周期的优质标的。