今日，杭州市区迎来本月第三场宅地出让。

三宗地块热度存在梯度差，但整体延续热力态势，平均溢价率高达45.6%，总成交金额68.0亿元。

其中城东安琪儿地块热度尤其抢眼。在浙报传媒地产研究院直播留言板上，安琪儿相关的留言几乎“霸榜”，竞拍过程中，不少关注者直呼地价破五。

“浙里土地云”小程序互动评论截图

最终，安琪儿热度持续追高，时隔五天后再次刷新板块楼面地价，楼面价攀升至50683元/㎡，由华润入驻；石桥华丰宅地溢价50.3%由中天&海威竞得，其成交楼面价23035元/㎡较4个月前成交的附近绿城·溪听晓月（18370元/㎡）大幅提升；滨江浦沿由绿城&浙江英冠溢价21.1%竞得，成交楼面价14420元/㎡。

图 | 地块区位图及成交表

“高热体质”折射出杭州城市基本面的强劲与房企信心高涨，但也引发对供需平衡与长效机制的新一轮思考。改善韧性能持续多久？持续放量能否供需平衡？此轮周期仍待紧密关注。

综合今日出让，主要有以下几点观察：

①优质地块托举暖意：杭州乃个中翘楚。

全国房地产市场经历调整转变后，上海、深圳、郑州、杭州等重点城市核心区位优质地块成为开发商争抢的焦点，高溢价频现，引发关注。

杭州作为长三角典型城市，自2024年下半年起土地市场持续回暖，2025年热度进一步攀升。仅本月土拍，就涌现了城东新城、西兴、良渚文化村等众多板块地价刷新。

图| 2025年杭州市区涉宅地成交溢价情况

②双重保险支撑信心：核心改善与低库存。

从地块热度差来看，房企拿地仍清晰聚焦“核心改善+低库存”两大安全阀。

以安琪儿片区为例，2024年至今已出让5宗地块，限价解除后，热度更是逐次攀升。

今日落槌的安琪儿地块占据区域中央区位，最终竞价110轮后成交楼面价较五日前（大家项目47486元/㎡）再升6.7%，刷新板块地价。

而土地预期的节节高升，离不开其新房市场的强劲表现。

24年入市的翡翠嘉运府、翡翠锦和府（精装限价4.65万元/㎡）开盘三个月快速售罄，印证片区改善的旺盛需求。附近即将面世的滨江·锦上万象府所在区位略逊于今日成交地块，存在高架抗性因素，其预估房价也已拔至6+万元/㎡。

图 | 城东新城安琪儿片区成交地块一览

此外，今日石桥华丰地块凭借地铁3号线站点、吾悦广场、电竞数娱小镇、山姆超市等成熟配套，以及板块内仅一个储备项目的低库存优势，成为房企布局重点。板块唯一新盘绿城·溪听晓月蓄客良好，一二手价差较少利好新房，去化安全度高、竞争压力低，可实现快速去化周转目标，进一步推高土拍热度。

③供地策略动态调整

高频推地考验长效机制。

2025年，杭州供地频次之快，已至近年罕见。

随着今日土拍结束，2025年1-2月涉宅地成交规模超107万㎡，揽金超264亿元。这一量价已远超2024年同期，宅地金达2024全年的22.6%。

图 | 杭州市区地涉宅量价对比图

事实上，当前市场热度一定程度上实则依赖于“少量高频”的供应策略，这既能维持房企饥饿感，又避免库存过量。

截至2月25日，2025年杭州已供地块仍有明显倾向性，主城四区及萧山区合计占比超七成，城东新城、钱江世纪城、金沙湖等6个板块年内已推2宗及以上地块。未来或需通过“保质控量”策略，如限制核心区短期供地数量、差异化容积率等，维持土拍良性竞争。

图 | 2025年一季度杭州部分板块涉宅供应情况

④竞争格局重构：多元主体同台竞技

今日参拍房企报名重合度较高，近六成报名企业同时竞逐2宗以上地块，这类企业多为全国大鳄或本土豪强。

但整体参与主体多样性打破寡头格局，形成民企、央国企、混合制企业甚至城投平台同台竞技的局面，量级也从中小型企业探及全国大鳄。最终民企、混合制企业、央国企均有所获，三宗地块中的两宗为合作拿地。

图 | 2025年杭州市区拿地房企情况

这正凸显了近期的微妙变化，杭州土拍正呈现“多级并存”的竞争格局：

全国性企业聚焦核心地块战略回补，本土豪强巩固优势持续深耕，中小房企挖掘外围潜力板块差异化竞争。

2024年，杭州“参赛圈”相对稳定；

2025年以来，本土企业仍非常活跃，但土地热度吸引了全国性企业在投资决策中倾向杭州，并揽获中小房企布局，市场竞争进一步深化，报名房企多样性愈发突出。仅今年2月，就有大家房产等久未露面的企业重现，多家中小型房企进场，还有呼伦贝尔汇嘉完成首秀，量执房产实现住宅用地零突破。

未来，合作开发与板块轮动精准研判或成房企突围关键。