自2024年杭州取消新房限价后，土拍市场热度持续提升，而同时间段内的宁波土地市场却略显平淡。宁波市场真的静悄悄吗？还是已经暗流涌动？从近期宁波各区县多个低密项目的热销，会不会已经开启一场新的产品战？进而推动全新的土地供应结构？

市场解码：需求端，市场转向高端改善

先看一组数据，宁波全市新建商品住房市场呈现出明显的结构性变化，主要体现在以下几个方面：

1、传统主力户型份额收缩。120㎡以下刚性自住面积段市场份额持续收缩，较2020年成交占比下降5.1%，传统主力户型的主导地位正在发生历史性转变，中高端的改善型需求逐步增长。

2、大户型产品需求持续攀升。2024年160㎡及以上面积段成交比例达到21.2%，相比2023年提升1.3%，与2020年相比增幅高达9.1%，创近五年新高。其中，200㎡以上的“终极改善”面积段表现尤为突出，成交比例从2020年的4.1%提升至2024年的11%，实现五年增长近两倍的跨越式发展。

值得关注的是，宁波全市商品住宅地块成交也呈现明显结构性失衡。据统计，2022年至今，宁波全市成交的199宗商品住宅地块中，容积率在1.5以下（不含1.5）的地块占比仅15.6%，这一供需错配直接导致低密产品成为市场稀缺资源。

简单举几个案例：

江北区的玖洲项目，容积率仅1.35，规划58套联排+105套高层大平层，凭借绝版岛头地段+优质生态环境+江山万里品牌+稀缺别墅等优势，吸引大批高端客户，首开当天联排全部售罄，大平层去化80%。

奉化区的交投绿城·望山澄庐，位于奉化仁湖公园之中，打造院墅项目，总价段在879-3153万元，首开触发摇号，客房比接近3：1，59套房源当天去化超90%。

下属县市中，余姚的绿城·臻园，虽然位置不在余姚市中心，但规划了极具稀缺性的合院，首开去化近90%。

慈溪的绿创·安澜，位于慈溪公认的豪宅板块——新城河，规划别墅+洋房，别墅首开即罄，加推的洋房去化也近80%；安澜大获成功后，绿创再次打造安麓项目，开盘去化超90%。

从市场表现来看，无论是核心城区还是下属县市，购房者关注点转向“居住价值+长期价值”兼顾，这一趋势为开发商提供了新的市场机遇。随着低密产品的持续热销，宁波房地产市场或将迎来新一轮的产品升级和结构调整。

市场解码：供应端，从拼规模到拼质量

宁波楼市正在从“规模竞争”转向“品质升级”，其核心驱动力源自宁波土地供应端的精准调控——通过计容规则放宽与供地偏向品质化两大组合拳，打响品质突围战。

1、容积率新规，提高得房率

宁波最新的容积率计算规则，对阳台空间的限制放宽，小区门厅、架空层、风雨连廊等区域不再计入容积率，意味着公摊面积大幅减少，新房品质将大幅提升，得房率100%不再是幻想。

2、从土地定位出发，聚焦品质住宅

自2024年底宁波提出“高品质住宅住区”概念以来，供地策略发生明显转向：

明湖A6#地块、鄞州区GX08-02-14-1（高新区）地块、北仑区BLZB08-02-27地块等地块明确为高品质住宅试点地块，要求配建户属空中绿化平台（第四代住宅标志性的空中花园），同时对住宅套内设计、质量监管等方面提出更高要求。

2025年供应的6宗商品住宅地块平均容积率约1.55，与2024年的1.75相比，更易打造品质住宅；其中3宗商品住宅地块，突破性允许配建一类住宅，打开宁波主城区低密别墅类产品通道。

新政效应在土拍市场立竿见影。2月28日，可打造低密别墅的下应地块出让，土拍热度创高，最终由华润溢价率50.11%竞得，成交楼面价25514元/㎡，打破下应板块涉宅地成交楼面价纪录，充分印证品质住宅已成价值共识。

未来机遇：谁将执笔宁波品质人居示范区

当前宁波的城市更新发展正从“平面扩张”转向“立体深耕”，三江口、东部新城等传统核心区开发几近饱和，谁将接棒成为宁波下一个高品质人居集聚区？

宁波空间发展的整合呈现出鲜明的战略导向：

永红区块，地处环新三江口的核心区位，属于江北区优势产业集聚发展的核心区，既有一线姚江+滨江绿带的景观优势，又有产业集群效应，属于宁波不可复制的稀缺区块资源，计划打造为宁波拥江未来之城样板区。

永红区块规划图

甬江实验室区块，是宁波历史上投资规模最大的科创“栽树工程”，也是宁波举全市之力建设的重大战略板块和功能平台。凭借中国科学院宁波材料所、宁波东方理工大学（暂名）等高能级科研平台，迅速成为宁波最具潜力的高质量发展区块。宁波市委“上一个十年看东部新城，下一个十年看甬江科创区”的宣言正是甬江实验室区块发展的决心。

甬江实验室区块规划图

海曙核心区在新一轮有机更新步伐中，聚焦“文-旅-城-人-产”模式，围绕历史文化、品质生活、创新产业3大先行更新片区，实现民生改善与城市转型的同频共振，更是精准契合近日住建部关于加快推进2000年以前建成的老旧小区改造工作部署。

值得关注的是，海曙区在统筹全域更新的基础上，进一步明确了未来发展的“爆发点”——月塘东片区、姚江两岸片区、丁家湾片区等。

月塘东片区位于海曙城市建设区中心，紧邻宁波枢纽，可成为海曙再腾飞的新中心和新引擎。；姚江两岸片区在宁波历次规划中均作为重点，有着宁波博物馆主馆、奥体中心、滨水留白空间、高密度轨道网等优势资源，重塑“三江口”西翼城市形象；丁家湾片区作为海曙核心区的宝贵净地，承载着无限的可能与希望。

未来，随着永红区块、甬江实验室和海曙核心区域的持续开发建设，宁波也将迎来城市发展的崭新篇章。