4月份的北京仍带有一丝凉意，但在竞价声此起彼伏的土拍市场，火热程度可见一斑。

近日，在北京通州八里桥FZX-0401-6044、6049地块土拍现场，4家房企经过155轮举牌，最终由招商蛇口（001979.SZ）以27.08亿元总价竞得，折合楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%。就在约一个月前，中海地产（0688.HK）以75.02亿元的总价拿下海淀区树村地块，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，打破了北京土地市场历史单价纪录。同在海淀区，1月，华润置地（1109.HK）联合招商蛇口、中铁置业竞得朱房四街0029地块，成交价91.52亿元，溢价率17.33%。

头部房企竞逐的北京楼市，销售额排行榜前列已多年不见本地“京系房企”。据中指研究院统计，2025年1—3月，越秀地产（0123.HK）以128.3亿元的销售业绩在北京市场排名第一，华润置地、中海地产分别位居第二、第三。

越秀地产方面对《中国经营报》记者表示，近期，北京海淀区和樾望云、和樾玉鸣两个项目同日开盘，当日销售额152亿元，去化率超90%，创下北京同期市场销售额新高。“公司2024年重仓北京，新增土地储备仅次于广州，近两三年的投资重点仍是北京、上海、广州、深圳4个一线城市。”华润置地方面则表示：“伴随政府优化限购政策、调整首付比例和利率等政策组合拳，北京住房市场活跃度显著提升，对公司项目销售起到了良好的提振作用。”

越秀挥师北上拿地

“去年，我们在北京的市场份额排名首次进入前十。”今年3月底，越秀地产董事长林昭远在业绩会上颇为自豪地说道。

克而瑞提供的数据显示，2024年1—12月，越秀地产以1145亿元的全口径销售额位居全国房企销售额排行榜第八。另据中指研究院统计，去年，越秀地产旗下项目香山樾以61.5亿元的销售额位居北京商品住宅项目销售额业绩排行榜第二。

“进京”4年，曾是陌生面孔的“粤系房企”越秀地产，如今已站稳脚跟。

2021年，越秀地产先后进入北京、上海市场，其在2021年年报中指出：“公司持续深化‘1+4’全国化战略布局，年内新进北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市，全国布局扩张至29个城市，实现了一线城市的覆盖。”当年，越秀地产联合北京国企天恒置业拿下北京怀柔区刘各长村地块，成交价为底价45.7亿元，随后打造为“怀山府”项目。2022年，越秀地产在北京市场暂无动作。直至2023年及2024年，越秀地产再在北京各落子3个项目。

其中，越秀地产于2023年在北京新增土地储备约43万平方米，分别为香山樾、越秀天玥、越秀星樾项目，权益占比分别为48.45%、100%、100%。2024年，越秀地产的投资视角进一步聚焦，仅在8个城市新增24宗土地，其中北京新增土地储备约54万平方米，约占新增土地总建筑面积的20%。

越秀地产方面对记者表示，2024年，公司完成权益投资294.6亿元，其中北京权益投资额占比为31.6%，达93亿元。

林昭远曾透露，越秀地产今年拿地仍是按照“以销定投”的策略，投资额度约300亿元。2025年将重点关注广州、深圳、上海、北京4个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会，“以销定投”，实现精准投资。

从销售表现来看，2024年，越秀地产在北京的合同销售额约为87.3亿元，占总销售额约7.62%，2021年仅为0.06%。值得注意的是，越秀地产在北京现有项目均处于开发阶段。北京市住房和城乡建设委员会官网显示，越秀地产于去年10月以底价成交的昌平区小沙河地块已于4月2日取证。

公告显示，截至2024年年末，越秀地产持有现金约500.5亿元，较2024年年初增长8.6%，年内合同销售回款率为87%。报告期内，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍。截至2024年12月31日，越秀地产总借贷规模较2024年年初略有下降，约为1038.9亿元。

记者了解到，越秀地产2025年销售目标为1205亿元，较2024年销售额增长5.2%；可售资源约2354亿元，其中北方市场约为447亿元，占比19%。

公告显示，2025年1—3月，越秀地产累计合同销售金额约308.27亿元，同比增长42%，其中于3月份实现合同销售额180亿元，同比增长58.7%。

“招、中、华”继续发力

相较于越秀地产，中海地产、华润置地和招商蛇口在北京已深耕多年。

其中，招商蛇口于1998年落子北京国贸CBD板块，随后打造了“公园1872”、臻园、中国玺等项目，不过自2016年开始，招商蛇口在北京放缓了脚步。直至近两年，吕传来上任招商蛇口华北区域总经理，同时任北京公司总经理后，招商蛇口在北京土地招拍挂市场变得活跃起来。

2025年4月8日，招商蛇口溢价摘得北京通州八里桥FZX-0401-6044、6049地块，其在整场竞拍中仅举牌6次，在最后关头发力击败了其余3名竞争者。公告显示，上述地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离在建地铁22号线永顺站步行约500米。

事实上，招商蛇口在北京城市副中心（通州区）谋篇布局早有迹可循。此次拿地不久前，其位于通州区梨园板块的新房项目迎来开盘，官方口径称230套房源当日去化率90%以上，揽金11.46亿元。

年报显示，招商蛇口2024年在一线城市的投资占全部投资额的59%，华北区域营收占比为8.38%。截至2024年年末，招商蛇口在北京共有17个项目，其中6个在建，1个拟建。据克而瑞统计，2024年，招商蛇口销售额约2193亿元，行业排名第五。中指研究院提供的数据显示，2025年一季度，招商蛇口在北京的销售业绩约48.6亿元，排名第六。

在招商蛇口重新发力的北京市场，中海地产已连续多年蝉联当地销售排行榜第一。

今年3月，中海地产董事局主席颜建国在业绩会上表示，中海地产强聚焦一线城市的策略，在下行市场中收获硕果并引领行业。“公司在北京、上海、广州、深圳的市场占有率均进入当地市场前三名，其中在北京、上海、深圳位居第一。一批项目量价兼得，为公司未来几年的利润奠定了坚实基础。”

公告显示，2024年，中海地产在北京新增4宗土地，总建筑面积约127万平方米。报告期内，中海地产销售回款超过100亿元的城市包括北京、上海、广州、深圳，其中北京回款超过200亿元。

中海地产方面表示，去年，公司聚焦改善型住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多个城市首次推出的面向改善型客户的高端产品“玖序系”项目逆势热销。2025年，中海地产将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，公司将有机会通过打造“中海好房子”实现更大的价值创造。

在北京，华润置地是中海地产强有力的竞争对手。

去年年底，北京市朝阳区组团“巨无霸”地块共吸引中海地产、华润置地这两家房企到场竞拍，最终由中海地产以153.32亿元的价格成交，溢价率0.21%。从销售表现来看，中指研究院统计显示，2024年，中海地产在北京的销售额为426.8亿元，排名第一；华润置地销售额为284.6亿元，排名第二。

今年，华润置地除了1月份联合招商蛇口、中铁置业在海淀区拿地，2月份亦在顺义区以底价62.24亿元竞得温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/平方米。

华润置地方面对记者表示，2025年是华润置地深耕北京的第31年。“作为品牌房企之一，我们在北京将不断探索城市运营的创新模式，助力城市提质发展。作为‘好房子’建设的重要推动者，我们将持续深耕北京，并为‘好房子’的贯彻落地贡献己力。”

据克而瑞统计，2025年一季度，北京土拍市场共成交11宗涉宅用地，总用地面积65.52万平方米，同比下降14.31%；总建筑面积120.46万平方米，同比下降12.35%；成交总金额569.4亿元，同比增长45.26%。