今年政府工作报告提出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”日前发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）指出，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租户占比达35%以上。随着主流置业人群回归租房市场，居住品质逐渐成为核心诉求。

然而，记者近日走访发现，面对不断增长的品质租房需求，出租房的装修老旧、设施缺失、服务不足等问题日益凸显。业内专家表示，建立由政府引导，多元市场主体参与的保障性租赁住房供应体系将有效带动家具、家电换“绿”、换“智”，满足租户多样化需求，激活住房租赁市场价值。

供应主体超90%是个人房东

出租房普遍存在老旧问题

“看了几套房子，有的卫生间墙砖渗水、墙壁发霉，有的墙纸脱落、地板磨损严重，有的家电都是些没听过的品牌，还是三级能耗。”消费者张女士一边向记者展示手机里的看房视频，一边对记者说，“虽然这些房子是直接跟房东签合同，避免了二房东临时跑路等纠纷，但装修质量实在让人难以接受。”

实际上，上述租户的经历并非个例。记者于4月2日加入了小红书平台中的北京租房社群，截至4月21日，社群成员共有497人。记者观察发现，大多数成员都对曾经或正在居住的出租房表示过不满，例如房屋厨卫设施、公共配套较差，装修过时，房东不及时履行维修义务等。

“目前，租户对房屋的需求主要集中在以下四个方面：一是稳定的房源与租金。二是房屋的环保与安全。尤其近年来，因出租房甲醛超标导致租户患病的事件屡见不鲜，环保成为租户极为关注的因素。三是智能化需求。随着技术的飞速发展，智能化家居逐渐成为年轻租户的刚需。例如，智慧健身、娱乐等设备，以及一些智能小家电都受到租户的青睐。四是个性化需求。例如网络主播、自由设计师等人群希望获得更满足其职业需求的场景设计和居住环境。”万华生态集团副总裁、万华生态新家装集团总裁刘湘文告诉记者，但目前租赁市场中的房屋很难满足租户日益升级的居住需求。

据住房和城乡建设部数据，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人房东。《蓝皮书》调研结果显示，个人房东手中的房源普遍存在老旧问题，超50%房龄在10年以上、超20%房龄已有20年以上。

房东不愿签订长期租约

短期租赁关系致使修缮动机较弱

记者通过社交媒体平台联系到几家装修公司，其设计师大多表示，租赁市场的装修质量往往差于房东用于自住的房屋。“我们通常会先询问客户是自住还是出租，根据客户的不同需求提供相应的装修方案，整体而言，房屋用于出租的客户会选择性价比更高一些的方案。”某装修公司的设计师说。

同时，贝壳研究院调查发现，在高度分散的个人租赁市场中，房东具有较强的市场定价权。他们不愿签订长期租约，甚至随意涨租金、中断租约，不及时履行维修义务，迫使租户不得不经常寻找更适合的房源。这种短期的、不确定性较强的租赁关系使得房东和租户修缮、维护出租房的动机较弱，导致房屋品质下降。

北京大学租赁住房课题组认为，发展长租房，形成较为稳定的租赁关系是规范租赁市场的基础。而发展长租房首先要解决住房租赁市场高度分散的问题，将租赁住房供给主体由游离监管之外的个人房东转变为纳入监管规范运营的长租机构。

记者了解到，在我国目前的住房租赁市场体系下，长租房供给主体包括保障性租赁住房和市场化长租房两类。其中，市场化长租房是指长租机构将收租房屋进行统一装修后，再租赁给租户。租赁期间长租机构还会提供维修、保洁等服务。在这种模式下，由于租赁企业的装修成本摊销在全部租赁期限中，收益将随着租赁期限的增长而提高。因此，对品质较差、需付出更高装修成本的房屋，长租机构更有可能向房东提供有竞争力的租金回报，从而达成更长期限的租约，实现租户居住质量、房东租金收益和长期租赁住房供应的多方共赢。

根据“2025房东年度期待十大热词”调研，个人房东对2025年出租生活最期待的前三大关键词分别是：稳定、省心、安全，且更愿意一步到位——将房屋直接交由长租机构进行托管运营。

满足高品质居住需要

多元共建保障性租赁住房供应体系

“然而，机构出租毕竟是商业行为，需要在投资回报率和住房品质之间找到平衡点。尤其是在环保方面，长租机构若将环保等级提高到无甲醛级别，可能会影响其投资回报率。同时，长租机构拿下住房后通常都是简单统一装修，难以满足租户的智能化与个性化需求。”刘湘文表示，要想建立起一个房源供应充足、租赁关系稳定、租金水平合理、市场秩序规范、住房品质过硬的长租房供应体系，离不开政府的参与。

据公开报道，近年来，我国不断加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房。2024年以来，多项支持国有企业收购存量商品房用作保障性租赁住房的政策措施相继落地。各地积极响应，加快保障性租赁住房建设步伐。

据了解，保障性租赁住房由政府政策支持，市场主体投资建设，主要面向无房的新市民和青年人。其租赁合同期限原则上不短于1年，最长不超过3年，租金水平低于市场水平，且在租期内不调整租金。租赁合同到期后，承租人经重新审核仍符合准入条件的，可以续租。

刘湘文介绍，“由于政府会向开发企业提供一定的补贴和税收减免，保障性租赁住房的租金会低于同地段同品质的市场租赁住房租金。同时，保障性租赁住房装修项目会鼓励装修企业使用全环保的家装建材，并配备智慧生活服务系统。”例如，万华生态集团与河南省信阳市政府合作的保障性租赁住房项目，采用绿色无甲醛板材及家具，并配备小米的全屋智能家居系统，为租户带来环保安全、智能舒适的生活；中建二局装饰工程有限公司在保障性租赁住房中，采用低碳节能建筑材料和技术，并配备智能化监测设备，全方位实现电耗、燃气监测及报警功能，达到便捷、安全的管控效果。

住房和城乡建设部要求，保障性租赁住房应按照“绿色、低碳、智能、安全”的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给。强调把保障性租赁住房建设成“好房子”，让居民能够住得健康，用得安全方便。如今，屋内配备智能化的家居系统，公共空间设置影音区、书吧与健身房已成为不少保障性租赁住房的标配。而面对市场竞争压力的升高以及消费者更加多元的租住需求，长租机构也开始积极与国有企业合作，利用其在模式、产品、服务、科技运营能力上的优势，为保障性租赁住房提供运营管理服务。

业内人士表示，我国城市住房正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变。为充分释放住房租赁市场价值，引领家装市场的绿色化、智能化升级，需通过政府引导、模式创新与多方协作，不断适应居民高品质居住需要，加快建设人民满意的保障性租赁住房供应体系。

文|记者 赵 曦 □ 黄芷凌

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